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Le imposte sull’acquisto

Le imposte da versare quando si acquista casa dipendono da vari fattori.

Sono diverse, per esempio, le imposte dovute quando si acquista da un venditore “privato” o da un’impresa. Sono di importo inferiore quando si acquista la “prima casa”.

Se il venditore è un privato, la vendita è assoggettata all’imposta di registro del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.

Se il venditore è un’impresa, a seconda dei casi, la cessione potrà essere:

  • esente da Iva, con l’imposta di registro pari al 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna
  • soggetta a Iva, con l’aliquota del 10% (o del 22% per le abitazioni di lusso); in questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna.

Se il venditore è un’impresa, la cessione è sempre esente da Iva, a eccezione di questi casi:

  • vendite effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento, oppure anche dopo i 5 anni se il
    venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita)
  • vendite di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di
    vendita).

Se chi acquista ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, le imposte saranno più basse, e cioè:

  • nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da Iva)
    − imposta di registro del 2%
    − imposta ipotecaria fissa di 50 euro
    − imposta catastale fissa di 50 euro
  • nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva:
    − Iva al 4%
    − imposta ipotecaria fissa di 200 euro
    − imposta catastale fissa di 200 euro
    − imposta di registro fissa di 200 euro

Per completare il quadro, bisogna aggiungere che l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro e che i trasferimenti assoggettati a tale
imposta sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Oltre all’imposta di registro, alle vendite assoggettate a Iva si applicano di regola, salvo casi particolari, l’imposta di bollo di 230 euro (considerando il caso del rogito notarile) e la tassa
ipotecaria di 90 euro (di cui 55 per la voltura catastale).

Nelle tabelle seguenti, un riepilogo delle imposte dovute dal 1° gennaio 2014 al momento dell’acquisto.

Acquisto senza agevolazioni prima casa

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Acquisto con agevolazioni prima casa

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Dichiarazione sostitutiva

Nelle compravendite di immobili, anche se assoggettate a Iva, le parti devono inserire nel rogito una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare:

  • le modalità di pagamento del corrispettivo (assegno, bonifico, eccetera)
  • se per l’operazione si è fatto ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i
    dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita
    Iva, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di Commercio
  • le spese sostenute per l’attività di mediazione, con le analitiche modalità di pagamento.

L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta (oltre all’applicazione della sanzione penale) l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni
trasferiti.
In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale (vedi paragrafo successivo). Inoltre, è prevista una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro.

In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio è obbligato a effettuare apposita segnalazione all’Agenzia delle Entrate.

ATTENZIONE
Per evitare le compravendite di unità immobiliari urbane non in regola con le norme catastali (immobili non denunciati al catasto o che hanno subito variazioni mai comunicate), è obbligatorio indicare nell’atto notarile, a pena di nullità, non soltanto i dati catastali ma anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto.
Inoltre, l’atto deve contenere la dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell’immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie.
Prima di stipulare l’atto, il notaio è tenuto a individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Quando si versano le imposte

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Il valore su cui calcolare le imposte

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva la base imponibile è costituita dal prezzo della cessione.
Per le cessioni dei fabbricati a uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l’acquirente può scegliere – richiedendolo al notaio rogante – di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale del fabbricato, anziché sul corrispettivo pagato.

Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:

  • 110 per la prima casa e le relative pertinenze
  • 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1).

Calcolo del valore catastale
Prima casa e pertinenze = R x 1,05 x 110
Altri fabbricati= R x 1,05 x 120
(R è la rendita castale)

Per esempio, per una abitazione, non prima casa, che ha una rendita catastale di 800 euro,
l’importo su cui applicare l’imposta di registro è pari a: 800 x 1,05 x 120 = 100.800 euro

È possibile versare le imposte sulla base del valore catastale a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.

L’occultamento, anche parziale, del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:

  • le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito
  • sarà inoltre applicata una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già versata.

Questo sistema di determinazione dell’imposta è applicabile anche all’acquisto di pertinenze (effettuato da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche
o professionali), senza limitazione di numero, a condizione che:

  • il bene principale cui accedono sia un immobile a uso abitativo
  • nell’atto di cessione venga data evidenza del cosiddetto “vincolo pertinenziale”, che rende il bene servente una proiezione del bene principale.