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La detrazione degli interessi sul mutuo per acquisto abitazione principale

Quando si stipula un mutuo ipotecario per acquistare l’abitazione principale, propria o di suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo), è possibile detrarre dall’Irpef il 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione, pagati all’istituto di credito.

La detrazione va calcolata su un importo annuo massimo di 4.000 euro e ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo.

Per avere diritto alla detrazione è necessario essere intestatari del mutuo e proprietari dell’abitazione.
Inoltre, la detrazione spetta:

  • dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale, e comunque entro due anni dall’acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente
  • nel caso di acquisto di un immobile locato se, entro tre mesi dall’acquisto, l’acquirente notifica al locatario l’atto d’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale.

La detrazione è fruibile anche se il mutuo è acceso in un momento differente rispetto all’acquisto. In sostanza, l’acquisto dell’abitazione può avvenire nei 12 mesi precedenti o successivi alla stipula del mutuo.

La detrazione spetta a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto. Questo vincolo non vale per il personale in servizio permanente appartenente alle forze armate e alle forze di polizia o ordinamento militare, e per quello dipendente dalle forze di polizia a ordinamento civile, purché si tratti dell’unica casa di proprietà.

Non danno diritto alla detrazione gli interessi pagati a seguito di aperture di credito bancarie, di cessione di stipendio e, in generale, gli interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili.

Gli interessi detraibili

Gli interessi detraibili sono esclusivamente quelli riferibili al costo di acquisto dell’immobile, che è dato dalla somma del prezzo di acquisto, delle spese notarili e degli altri oneri accessori. Pertanto, se l’ammontare del mutuo supera il prezzo di acquisto dell’immobile, sarà necessario quantificare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione, utilizzando la seguente
formula:

(costo acquisto dell’immobile + oneri accessori) x interessi passivi pagati / capitale erogato a titolo di mutuo

Gli oneri accessori

Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese necessarie alla stipula del contratto di mutuo.
Tra queste, si comprendono:

  • l’intero importo delle maggiori somme pagate a causa delle variazioni del cambio per mutui stipulati in altra valuta
  • la commissione che spetta agli istituti per la loro attività di intermediazione
  • gli oneri fiscali, compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato
  • la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato
  • le spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica
  • la penalità per anticipata estinzione del mutuo.

Le spese notarili includono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita) sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente (per esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca).

La perdita della detrazione

Il diritto a detrarre gli interessi passivi si perde in caso di trasferimento della dimora abituale. In particolare, la detrazione non potrà più essere usufruita dall’anno successivo a quello in cui la casa non è più utilizzata come abitazione principale propria o dei propri familiari.
Se, in futuro, l’immobile dovesse ritornare a essere adibito ad abitazione principale propria o dei propri familiari, si potrà ricominciare a fruire della detrazione.

Il contribuente non perde il diritto alla detrazione se trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro o se si trasferisce in un istituto di ricovero o sanitario, a condizione che l’immobile non sia affittato.

Il diritto alla detrazione degli interessi permane anche quando il contribuente trasferisce la propria residenza in un Comune limitrofo a quello in cui si trova la sede di lavoro. Se cessano le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale, a partire dall’anno successivo non si potrà più fruire della detrazione.

Casi particolari

  • il coniuge che ha stipulato un contratto di mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale in comproprietà con l’altro (che non ha stipulato il contratto di mutuo) può detrarre (entro il limite di 4.000 euro) tutti gli interessi pagati (e non solo il 50%)
  • la detrazione spetta anche per l’acquisto della nuda proprietà dell’immobile da adibire ad abitazione principale.
    Il nudo proprietario che abbia contratto il mutuo per l’acquisto della piena proprietà di una unità immobiliare, concedendone l’usufrutto al figlio, può esercitare la detrazione su tutti gli interessi pagati, rapportati all’intero valore dell’immobile (a condizione che vi siano gli altri requisiti prescritti dalla norma)
  • gli interessi passivi sul mutuo ipotecario stipulato per l’abitazione principale da entrambi i coniugi comproprietari dell’immobile possono essere detratti interamente dal coniuge che, a seguito di separazione, per effetto dell’atto di trasferimento di diritti immobiliari in esecuzione di decreto di omologazione di separazione consensuale tra coniugi, è diventato proprietario esclusivo dell’immobile e si è accollato – secondo lo schema del cosiddetto ”accollo interno” – le residue rate di mutuo, anche se non c’è stata alcuna modifica del contratto di mutuo stipulato con l’istituto di credito, che continua a risultare cointestato ad entrambi i coniugi.
    Questo vale a condizione che l’accollo risulti formalizzato in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata e che le quietanze relative al pagamento degli interessi siano integrate dall’attestazione che l’intero onere è stato sostenuto dal coniuge proprietario, anche per la quota riferita all’ex coniuge
  • in caso di separazione legale, anche il coniuge separato, finché non interviene l’annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari.
    In caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque la detrazione per la quota di competenza, se nell’immobile hanno la propria dimora abituale i suoi familiari.
  • il coniuge superstite può usufruire della detrazione per gli interessi passivi e oneri accessori relativi al mutuo ipotecario contratto per l’acquisto dell’abitazione principale di cui era contitolare insieme al coniuge deceduto, a condizione che provveda a regolarizzare l’accollo del mutuo (e sempreché sussistano gli altri requisiti).
    Questo vale anche nel caso di subentro nel rapporto di mutuo da parte degli eredi, sempreché anche in capo a questi ultimi risultino soddisfatte le condizioni previste dalla norma per usufruire della detrazione.
    Ferme restando le formalità da assolvere ad altri fini, in presenza delle altre condizioni richieste la detrazione può essere riconosciuta agli eredi anche nel periodo che precede la regolarizzazione del contratto di mutuo tra gli stessi e la banca
  • nel caso di estinzione del mutuo originario e stipula di un nuovo contratto, se il secondo mutuo è di importo superiore alla residua quota di capitale da rimborsare per il primo finanziamento (maggiorata delle spese e degli oneri correlati), la detrazione degli interessi pagati per il nuovo contratto è riconosciuta in proporzione all’importo residuo del capitale del primo mutuo stipulato
  • quando il vecchio mutuo (cointestato a entrambi i coniugi) viene sostituito da uno nuovo, stipulato da uno solo dei due, quest’ultimo può beneficiare della detrazione in relazione all’intero ammontare degli interessi passivi corrisposti in dipendenza del nuovo contratto (rispettando, naturalmente, tutti gli altri limiti e condizioni imposti dalla norma).
    Nell’ipotesi inversa (sostituzione di un mutuo con un solo coniuge intestatario, con un altro stipulato da entrambi), entrambi gli intestatari del nuovo mutuo possano beneficiare della detrazione; se, poi, uno dei coniugi è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetterà a quest’ultimo, anche per la quota di competenza di quello a carico.