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Il reddito dell’abitazione

Gli immobili producono un reddito che è dato, a seconda dei casi, dalla loro rendita catastale rivalutata o dal canone d’affitto. Questo reddito va indicato nella dichiarazione annuale dei redditi e, di norma, concorre alla formazione del reddito complessivo da assoggettare ad Irpef.

Vi sono, tuttavia, alcune eccezioni. Tra queste, è previsto per esempio:

  • che l’Imu sostituisca l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali dovute in riferimento ai redditi dei fabbricati non locati (compresi quelli concessi in comodato d’uso gratuito). Dal 2013, comunque, il reddito degli immobili a uso abitativo non locati e situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, anche se assoggettati all’Imu, concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50%
  • che il reddito dell’abitazione principale e delle relative pertinenze (non assoggettate a Imu) concorra alla formazione del reddito complessivo Irpef. E’ comunque riconosciuta una deduzione dal reddito complessivo di un importo pari a quello della rendita catastale dell’unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze. In sostanza, l’abitazione principale e le relative pertinenze  assoggettate a Imu non hanno effetti diretti sull’Irpef, dal momento che il loro reddito (la rendita catastale) viene neutralizzato da una deduzione di pari importo.

Per abitazione principale si intende, ai fini Irpef, quella in cui il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente.

Abitazione principale

La regola generale è quella in base alla quale per gli immobili non locati il reddito è pari alla rendita catastale, il cui valore va rivalutato del 5%: Reddito = Rendita x 1,05

Per l’abitazione principale spetta, come già detto, una deduzione dal reddito complessivo fino all’ammontare della rendita catastale della casa e delle sue pertinenze.

La deduzione si calcola tenendo conto della quota di possesso e del periodo dell’anno in cui la casa è stata adibita ad abitazione principale. Essa spetta anche quando la casa è la dimora principale soltanto dei familiari del contribuente, che lì risiedono.

La deduzione per l’abitazione principale compete per una sola unità immobiliare, per cui se il contribuente possiede due immobili, uno adibito a propria abitazione principale e l’altro utilizzato da un proprio familiare, la deduzione spetta esclusivamente per il reddito dell’immobile che il contribuente utilizza come abitazione principale.

La deduzione spetta, infine, anche nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale per il ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, purché la casa non venga locata.

Immobile affittato

Quando l’immobile viene concesso in locazione, il locatore può scegliere di non far cumulare i canoni derivanti dal contratto di locazione agli altri suoi redditi (sul cui totale andrà calcolata l’Irpef), optando per il regime fiscale della “cedolare secca”.

La cedolare secca
La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). A seconda del tipo di contratto, l’aliquota dell’imposta è pari al 21% o al 10% (15% dal 2018).

Se si sceglie questo regime, non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

La scelta, però, implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione, accertata dall’Istat, dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati), locate a uso abitativo, e per le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.

Sono esclusi dal regime della cedolare i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Il regime ordinario
Quando non è possibile (o non si desidera) scegliere il regime fiscale della cedolare secca, il reddito del fabbricato locato sarà costituito dall’importo maggiore fra:

  • la rendita catastale rivalutata del 5% (il 50% della rendita catastale rivalutata, per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico)
  • il canone annuo, ridotto di una percentuale pari al 5% (25%, per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano; 35%, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico).

Se il fabbricato si trova in un Comune ad alta densità abitativa ed è locato a “canone concordato”, in base agli accordi territoriali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative a livello nazionale, è prevista un’ulteriore riduzione del 30% del canone.