Impresa "costruttrice" (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori

ATTENZIONE Soltanto per le compravendite aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) e poste in essere tra privati, si puo' assumere come base imponibile il valore catastale.

La base imponibile per l'Iva
Quando la vendita della casa e' soggetta ad Iva, la base imponibile e' costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto dalle parti e non dal valore catastale.Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all'ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato e' inferiore al "alore normale" del bene.

Se, pero', per l'acquisto della casa l'acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non puo' essere inferiore all'ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. In presenza di mutuo o di finanziamento bancario l'ufficio e' obbligato a considerare quale "valore normale" un importo pari alla somma erogata.

LA NUOVA DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA (indice)

• le modalita' di pagamento (assegno, bonifico, ecc.);
• se per l'operazione si e' ricorso ad attivita' di mediazione e, in caso affermativo, la partita Iva o  il codice fiscale dell'agente immobiliare;
• le spese sostenute per tale attivita', con le modalita' di pagamento.

L'omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta, oltre all'applicazione della sanzione penale, l'assoggettamento ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l'ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell'immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. E' prevista, inoltre, una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro.

LE DICHIARAZIONI FONDAMENTALI DA INSERIRE NELL'ATTO DI COMPRAVENDITA (indice)

L'AGEVOLAZIONE PER LE COMMISSIONI IMMOBILIARI (indice)

Dal 1° gennaio 2007, e' possibile detrarre dall'Irpef il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d'imposta. Se l'acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

COME SI DETERMINA IL VALORE CATASTALE DEGLI IMMOBILI (indice)

• 110 per la prima casa
• 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie A/10 e C/1);
• 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;
• 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

Immobili non censiti
Per i trasferimenti di immobili non censiti le parti possono utilizzare la rendita presunta (ovvero la rendita proposta) per determinare il valore catastale.In questo caso è necessario manifestare espressamente nell'atto l'intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall'art. 12 del D.L. n. 70 del 1988 convertito dalla legge n. 154 del 1988. La rendita catastale attribuita verrà notificata dall'ufficio dell'Agenzia del Territorio al contribuente. Nel caso in cui il valore determinato sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l'imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla registrazione dell'atto.

CLASSIFICAFICAZIONE DEI FABBRICATI (indice)

La Consistenza
Rappresenta la grandezza dell'immobile, ed e' espressa con unita' di misura diverse per ciascuna categoria:

La rendita catastale
E' il valore fiscale attribuito ad un immobile in base alle tariffe d'estimo.
La rendita catastale si ottiene moltiplicando la tariffa per la consistenza dell'immobile (vani, mq).
Le tariffe d'estimo sono pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale e sono consultabili presso gli uffici provinciali dell'Agenzia del Territorio (ex uffici catastali) che le determinano.
Per tener conto dell'andamento del costo della vita, le rendite catastali possono "essere rivalutate", ossia aumentate di una determinata percentuale, incrementando così la base per l'applicazione delle imposte.
Dal 1997 le rendite catastali sono state rivalutate del 5%.

LA CLASSIFICAZIONE DELLE PRINCIPALI UNITA' IMMOBILIARI URBANE (indice)

CATEGORIA

TIPOLOGIA

A/1

abitazioni di tipo signorile

A/2

abitazioni di tipo civile

A/3

abitazioni di tipo economico

A/4

abitazioni di tipo popolare

A/5

abitazioni di tipo ultrapopolare

A/6

abitazioni di tipo rurale

A/7

abitazioni in villini

A/8

abitazioni in ville

A/9

castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico

A/10

uffici e studi privati

A/11

abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

CATEGORIA

TIPOLOGIA

B/1

collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi,conventi, seminari e caserme

B/2

case di cura e ospedali

B/3

prigioni e riformatori

B/4

uffici pubblici

B/5

scuole, laboratori scientifici

B/6

biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della  categoria A/9

B/7

cappelle e oratori non destinati all'esercizio pubblico dei culti

B/8

magazzini sotterranei per depositi di derrate

CATEGORIA

TIPOLOGIA

C/1

negozi e botteghe

C/2

magazzini e locali di deposito

C/3

laboratori per arti e mestieri

C/4

fabbricati e locali per esercizi sportivi

C/5

stabilimenti balneari e di acque curative

C/6

stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse

C/7

tettoie chiuse o aperte

Quando si acquista la "prima casa" si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

• l'imposta di registro con aliquota ridotta del 3% (invece che 7%);
• le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna) invece del 2% ipotecaria  e dell'1% catastale.

Acquisto da imprese
Chi, invece, compra casa da un venditore con partita Iva, dovrà tener conto delle recenti modalità di tassazione introdotte dal decreto legge n. 223 del 2006 (convertito nella legge n. 248 del 2006).

Le agevolazioni fiscali sull'acquisto della "prima casa" sono riconosciute in sede di registrazione dell'atto. Esse competono non soltanto per gli atti a titolo oneroso che comportano l'acquisto della proprietà, ma anche quando l'atto comporta l'acquisto della nuda proprietà, del diritto d'abitazione, uso e usufrutto.

ACQUISTO DELLA "PRIMA CASA": LE IMPOSTE DOVUTE DALL'ACQUIRENTE (indice)

Acquisto da impresa "non costruttrice"

I REQUISITI PER FRUIRE DEI BENEFICI (indice)

Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni è che l'acquisto riguardi una casa di abitazione non "di lusso". Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969). Accertato che si acquisti un'abitazione considerata non "di lusso", i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell'immobile, solo in presenza di determinate condizioni:

1. l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l'acquirente svolge la propria attività principale.
   Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
   Per i cittadini italiani residenti all'estero (iscritti all'AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.
2. l'acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile da acquistare;
3. non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprieta', uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.

Le condizioni di cui ai punti 2) e 3) e l'impegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da parte dell'acquirente che non risiede nel Comune dove è situato l'immobile che si acquista, devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell'atto di acquisto.

Se, per errore, nell'atto di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime formalità giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.

QUADRO RIASSUNTIVO DEI REQUISITI PER LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA (indice)

L'ACQUISTO DELLE PERTINENZE (indice)

Al verificarsi delle condizioni prima elencate, le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l'acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

• C/2 (cantina o soffitta);
• C/6 (garage o box auto);
• C/7 (tettoia o posto auto).

Le unità immobiliari classificate (o classificabili) nelle citate categorie catastali possono anche trovarsi in prossimità dell'abitazione principale (comunque non in un punto distante o addirittura in un altro Comune) ma, di fatto, devono essere destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione.

CASI PARTICOLARI (indice)

Coniuge in regime di comunione legale
Nel caso in cui due coniugi in comunione legale acquistino un appartamento da adibire ad abitazione principale ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dell'agevolazione "prima casa" (in quanto, ad esempio, l'altro ha già fruito dell'agevolazione in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50%, cioè limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti.

Titolari di nuda proprietà' su altra abitazione
L'agevolazione "prima casa" e' riconosciuta anche all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprieta' su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge. Il beneficio spetta pero' solo se la nuda proprieta' sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell'agevolazione prima casa.

Acquisti di ulteriori quote dello stesso immobile
Si puo' fruire dell'agevolazione "prima casa", in presenza di tutti gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, anche quando si acquistano quote di un immobile di cui si è già proprietari di una parte.

Acquisto di abitazione in corso di costruzione
Anche quando si acquista un immobile non ultimato si può beneficiare dell'agevolazione fiscale, sempre in presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge e ammesso che l'immobile assuma le caratteristiche di abitazione non di lusso.

Cittadino italiano non residente
Chi è emigrato all'estero può acquistare un immobile in regime agevolato a prescindere dalla sua ubicazione sul territorio nazionale. Ovviamente, l'agevolazione spetta qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, a condizione che l'immobile sia acquistato come "prima casa". Non è necessario per l'acquirente stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile acquistato.

QUANDO SI PERDONO LE AGEVOLAZIONI "PRIMA CASA" (indice)

• le dichiarazioni rese nell'atto di acquisto sono false;
• non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto;
• vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non riacquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi nonche' l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta stessa.

L'accertamento dell'ufficio
L'ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate, qualora entro 3 anni accerti l'assenza anche di una sola delle condizioni previste dalla legge, emetterà avviso di liquidazione per recuperare le maggiori imposte dovute dal contribuente che ha indebitamente usufruito dell'agevolazione.

Riguardo alla data dalla quale inizia a decorrere detto termine triennale, essa è diversa a seconda delle situazioni. Nel caso, ad esempio, di false dichiarazioni rese in sede di registrazione dell'atto, il termine triennale di decadenza inizia a decorrere dalla stessa data della registrazione.

PERDITA DELLE AGEVOLAZIONI FISCALI "PRIMA CASA" (indice)

QUANDO IL VENDITORE PAGA LE IMPOSTE (indice)

Il guadagno che si realizza con la vendita della casa rientra nella categoria dei "redditi diversi" ed e' quindi soggetto a tassazione.

Infatti, quando dalla cessione della casa deriva una plusvalenza, che equivale ad una differenza positiva tra il corrispettivo percepito nel periodo d'imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato dei costi inerenti il bene stesso, si realizza un valore.

Questo valore, se derivante da una cessione a titolo oneroso di una casa acquistata o costruita da non piu' di 5 anni, è considerato come uno dei redditi appartenenti alla categoria "redditi diversi" e, come tale, assoggettato a tassazione con le normali aliquote Irpef.

• gli immobili pervenuti per successione;
• quelli ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l'immobile, sono trascorsi 5 anni dall'acquisto o costruzione dello stesso;
• le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto (o la costruzione) e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

L'IMPOSTA SOSTITUTIVA SULLE PLUSVALENZE (indice)

In materia di tassazione di queste plusvalenze, a partire dal 2006 è stato introdotto un sistema alternativo a quello vigente. Infatti, il venditore ha ora la facoltà di chiedere all'atto della cessione, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate sia applicata un'imposta sostitutiva di quella sul reddito.

Il notaio stesso provvederà all'applicazione ed al versamento dell'imposta sostitutiva, ricevendo immediatamente dal venditore il relativo pagamento, e comunicherà all'Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita.

LE NUOVE REGOLE PER GLI IMMOBILI ACQUISITI PER DONAZIONE (indice)

Sulle cessioni effettuate dall'entrata in vigore del decreto legge n. 223 del 2006 (4 luglio 2006), quando oggetto della vendita è una casa ricevuta in donazione, l'eventuale plusvalenza realizzata va assoggettata a tassazione se non sono trascorsi 5 anni dal momento in cui il donante ha acquistato l'immobile a quello della sua cessione.

La plusvalenza tassabile è pari alla differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo di costruzione o di acquisto sostenuto dal donante.

Questa nuova previsione è stata adottata per evitare manovre elusive da parte dei proprietari di immobili acquistati (o costruiti) da meno di 5 anni. In precedenza, infatti, questi potevano donare l'immobile a una terza persona che, successivamente, lo vendeva senza pagare imposte sulla plusvalenza realizzata.

ESEMPIO
Il proprietario di un immobile decide di vendere a 300.000 euro l'immobile acquistato 2 anni prima ad un prezzo di 200.000 euro e mai utilizzato come abitazione principale.

In base alla normativa precedente, per evitare la tassazione della plusvalenza di 100.000 euro, poteva semplicemente effettuare una donazione dell'immobile (ad un parente) e farlo vendere dal donatario e, di conseguenza, nessuna tassazione era prevista, dal momento che si cedeva un immobile pervenuto in donazione.

Con la nuova previsione, la plusvalenza conseguita dall'operazione di cessione sarà comunque tassata, anche in caso di donazione.

CHI PUO' USUFRUIRNE (indice)

A favore di coloro che vendono l'immobile per il quale al momento dell'acquisto hanno fruito dei benefici previsti per la "prima casa" (descritti al capitolo 2), la normativa vigente riconosce un credito d'imposta se entro un anno dalla vendita acquistano un'altra abitazione non di lusso costituente "prima casa".

Il beneficio "prima casa", è pari all'ammontare dell'imposta di registro, o dell'Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato. In ogni caso, non può essere superiore all'imposta di registro o all'Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.

Il credito d'imposta compete anche quando si acquisti un'altra abitazione mediante appalto o permuta.

Nel caso del contratto di appalto, per fruire del beneficio è richiesto che lo stesso sia redatto in forma scritta e registrato.

CREDITO D'IMPOSTA SPETTANTE
3.500 euro
la differenza (250 euro) non può essere chiesta a rimborso

COME SI UTILIZZA (indice)

• in diminuzione dell'imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto;
• in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla dichiarazione da presentarsi successivamente al nuovo acquisto, ovvero alla dichiarazione da presentare nell'anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso;
• in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

Per fruire del credito d'imposta è necessario che il contribuente manifesti la propria volontà con apposita dichiarazione nell'atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dall'imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

Se, per errore, la citata dichiarazione è stata omessa, è comunque prevista la possibilità di poter integrare l'atto originario di acquisto con la stessa. In tal caso, non è preclusa la spettanza del credito d'imposta, sempre che il contribuente sia in possesso della documentazione comprovante l'effettiva sussistenza dei requisiti.

QUANDO NON SPETTA (indice)

• se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio "prima casa";
• se il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti "prima casa";
• se l'immobile alienato è pervenuto al contribuente per successione o donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte.

IL CREDITO D'IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA "PRIMA CASA" (indice)

Anche quando si acquista una casa che è stata oggetto di ristrutturazione immobiliare sono previste delle agevolazioni fiscali.

In particolare, è concessa una detrazione dall'Irpef a favore di chi acquista un'unità abitativa che si trovi in un fabbricato su cui sono stati eseguiti interventi di recupero edilizio da parte di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie.

LE CONDIZIONI PER FRUIRE DELLA DETRAZIONE IRPEF (indice)

E' consentito beneficiare della detrazione anche per l'importo versato in acconto a condizione che venga stipulato un compromesso di vendita degli immobili, debitamente registrato presso il competente ufficio locale. In caso di stipula di compromesso, per non perdere l'agevolazione occorre che il rogito si realizzi comunque entro il 30 giugno 2007.

QUANTO SPETTA PER L'AGEVOLAZIONE (indice)

Per effetto delle nuove disposizioni contenute nel decreto legge n. 223 del 2006, che hanno prorogato fino al 31 dicembre 2006 l'applicazione dell'Iva al 10% per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, la misura dell'agevolazione spettante varia a seconda del momento di sostenimento della spesa.

Acquisti effettuati prima del 1°ottobre 2006
In questo caso, l'acquirente o l'assegnatario ha diritto alla detrazione Irpef del 41% calcolata, indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, sull'ammontare forfetario pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell'immobile, risultante dall'atto di acquisto o di assegnazione.

Acquisti effettuati a decorrere dal 1° ottobre 2006
Dal 1° ottobre 2006 la percentuale della detrazione scende al 36% e si applica sempre sul 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell'immobile.

In entrambi i casi la spesa complessiva su cui calcolare la detrazione (del 36% o del 41% sul 25% del prezzo indicato nell'atto) non può comunque eccedere l'importo massimo di 48.000 euro e va ripartita in 10 rate annuali di pari importo. Essa comprende anche l'Iva addebitata all'acquirente dall'impresa di costruzione o dalla cooperativa.

COME E QUANDO CHIEDERE LA DETRAZIONE (indice)

Per beneficiare della detrazione occorre indicare la spesa effettuata in un apposito campo della dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Unico persone fisiche).

L'importo spettante va comunque ripartito in 10 rate annuali di pari importo.

I contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni possono ripartire la detrazione rispettivamente in 5 e 3 quote annuali di pari importo.

Non è necessario trasmettere alcun modulo di comunicazione all'Agenzia delle Entrate (obbligo previsto invece per fruire della detrazione dall'Irpef quando si ristruttura l'abitazione).

L'art.10 del T.U. 131/1986 prevede l'obbligo della registrazione del preliminare quando si conclude per scrittura privata  ed è previsto il versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria.
L’obbligo è previsto sia che il preliminare venga stipulato tra privati, che tra una società, che agisce nell’esercizio d’impresa, arte o professione e un privato.

Per la registrazione del preliminare, si versa l'imposta  fissa di Euro 168,00. (più Euro 3,72 di tributi speciali) e lo 0,50% calcolato sulle  somme versate a titolo di caparra confirmatoria,  quest’ultima tassazione verrà  scomputata in fase di stipula dell’atto notarile.

Se il contratto  è soggetto ad  I.V.A., perchè stipulato con società che agisce nell’esercizio d’impresa, arte o professione, si paga solamente la tassa di registro fissa di Euro 168,00  oltre ad Euro 3,72 di tributo speciale.

Se il preliminare prevede il pagamento di acconti non soggetti  ad I.V.A., è prevista la tassazione  nella misura del 3%, che verrà sempre scomputata in fase di stipula dell’atto notarile.